İmar barışında en çok merak edilen 12 soru
LEYLA İLHAN
"İmar barışı" düzenlemesinin 10 gün içinde çıkması bekleniyor. Türkiye’de 13 milyon konutu ilgilendiren düzenlemenin merak edilenlerini Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ve Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören'e sorduk. 12 soruda derlediğimiz bu çalışmaya göre beton dayanım sınıfı C-15'in altında olan binalar hiçbir şekilde başvuru yapamayacak. Süreçte ‘yapı kayıt belgesi’ cezalardan kurtulmak için önemli olsa da bölgenin getirdiği mevcut imar hakkından faydalanmak için ‘kat mülkiyetine geçiş belgesi’ gerekiyor. İşte merak edilen o 12 soru...
1- Hangi yapılar imar barışı kapsamına girecek?
Yapılan açıklamalarda Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, geniş bir çerçeve çizdi. Barış, ruhsatsız yahut ruhsatlı ancak proje eklerine aykırı olan tüm yapıları kapsıyor. Ancak C-15'in altı olarak tanımlanan depreme dayanıksız binalar kapsam dışı kalacak.
2- Rayiç bedel nedir?
Rayiç bedel, Hazine arazileri üzerine yapılan yapıların arsa fiyatının belirlenmesinde kullanılır.
3- Yapı kayıt belgesi neyi kapsıyor?
Yapı kayıt belgesi binayı artık yıkılana kadar yasal hale getirmiş oluyor. Bu belge ile eski ise kentsel dönüşme girene kadar, yeni yapılmışsa binanın ömrü kadar, hiçbir şekilde binadan kaynaklı imar cezası ve imar kirliliği gibi cezalar verilmeyecek.
4- Yapı kayıt belgesi için ortalama 2 bin ila 3 bin liralık bir bedelden bahsediliyor? Bu bedel her yerde aynı mı olacak?
Bu değerler daha çok Kâğıthane ve Bağcılar gibi yerler için geçerli. Bu rakam Bağdat Caddesi gibi bölgelerde daha yükseğe çıkıyor. Tam katların yasallaştırılmasında ise oran biraz daha yükselecek. Örneğin arsa değeri 1000 lira olan bir yerde tamamı yasal olmayan 100 metrekare bir yer yaptıysanız 100 bin liranın yüzde 3'nü ödemeniz gerekecek. Yani kaçak alanların metrekaresi üzerinden değerlendirme yapılacak. Örneğin çatı katında 20 metrekare yasal, 40 metrekarede kaçak yapı var ise, bir mühendislik bürosuna teknik olarak görev verilecek. Yapı denetim kuruluşları bu kapsamda bir proje çizecekler. Projede fazla alanları olan 40 metrekareyi gösteren belge ile sürece başvuru yapılabilecek.
5- Kaçak yapılarda oran nasıl belirlendi ve uygulanacak?
Arsa emlak bedeli ile ‘yapı yaklaşık bedeli’ denilen iskâna aykırı kaçak yapılaşma alanın toplam oranı üzerinde yüzde 3'lük imar bedeli belirleniyor. Burada Hazine arazilerinde yapılan yapılardan farklı olarak bir rayiç bedel olmayacak. İskânlı olmadığı için bu yapılarda bir kat mülkiyeti yok.
6- Yapı kayıt belgesi sahibi bir daireyi alan kişi, bankadan konut kredisi çekebilecek mi? Burada eski ve yeni binalar için ayrı bir prosedür uygulanır mı?
Bu belge artık o yapıyı yasallaştırdığı için bankaların konut kredisi vermesi önünde bir engel kalmayacak. Burada bina yeni ise bir sorun olmayacak. Ancak yıkıma yakın eski bir binaysa sıkıntı yaşanabiliyor. ‘Yapı kayıt belgesi’ bir imar hakkı tanımadığı için banka binanın yıkılmasından sonra kendi alacağını garanti alamamaktan çekinerek, kredi vermeyebilir. Örneğimiz üzerinden gidersek, 40 metrekarelik kaçak yapımız bu belge ile yasallaştırılıyor. Ama bina yıkılıp yeniden yapıldığında artık 40 metrekareyi kaybediyorsunuz. Sadece cezalardan kurtulmuş oluyorsunuz. Aynı şekilde 2 katı yasal 2 katı kaçak olan bir binada da yapı kayıt belgesi alsanız dahi, bina yıkıldığında o kaçak katları kaybediyorsunuz. O yüzden bankadan bunlar için kredi vermeyebilir.
7- Yapı kayıt belgesinden kat mülkiyetine nasıl geçilir? Nasıl bir avantaj sağlar?
Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçmek için belirlenen yüzde 3'lük oranın 2 katı kadar bir bedel ödenmesi gerekiyor. Ayrıca o binadan oturan maliklerin yüzde 50'sinin onayı da alınmalı (Bunun 3’te 2’lik bir oran olacağı iddiaları da mevcut). Örnek vermek gerekirse 100 metrekare için toplamda 9 bin lira ödemek gerekecek. Böylece yapı kat mülkiyeti ile iskânlı hale gelmiş olacak. Ayrıca değerleme raporlarında ‘bu aftan yararlanmıştır’ ve ‘yapı kayıt belgesi almıştır’ denmeyecek. Bu da binanız yıkıldığında bölgenin mevcut imar planlarına göre hak sahibi olabilmenizi sağlayacak. Örneğin binanız 4 kat, ancak bölgede imar hakkı 6 kat ise siz binayı yıktığınızda 6 kat yapabileceksiniz.
8- Hazine ve 2B arazilerinde süreç nasıl işleyecek?
Tamamı yasal olmayan Hazine arazileri üzerinde ise ödemeler daha yüksek olacak. Burada Hazine arazisi rayiç bedelleri üzerinden önce yapının oturduğu arazinin bedeli ödenecek. Daha sonra diğer işlemler yapılacak. Arazi bedelleri Bakanlar Kurulu ve Hazine tarafından hazırlanacak uzun vadeli ödeme planları ile ödenebilecek. 2B'de ise arsa tapusunu alınmış ancak binasını yasallaştırmayanlar binalarını yasal hale getirebilecek.
9- Depreme dayanıklı binalar da sisteme girecek mi? Burada eleme nasıl olacak?
Mühendislik ve yapı denetim firmaları tarafından yapılan denetimde binanızın beton sınıfı eğer C-15 altındaysa imar affına dahil olamayacaksınız. Onların tamamen yıkılması söz konusu olacak.
10- Başvurular nereye yapılacak?
C-15 ve üzerinde bir sınıfa dahil bir yapıya sahipseniz, Çevre Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvuru yapabileceksiniz.
11- İmar barışı takvimi nasıl işleyecek?
Düzenlemenin önümüzdeki 10 gün içinde çıkarılacağı düşünülürse, başvurular önümüzdeki 7 ayda yapılabilecek. Çalışma 31 Aralık 2017'den önce yapılmış yapıları kapsayacak ve 31 Aralık 2018'de kadar başvuru yapma hakkı olacak.
12- İhtilaflı araziler ne olacak? Projesi komşu parsele geçenler ne yapacak?
Mevcut Hazine arazilerinde 2981 kapsamına giren ve işgal edilen alanlardaki yapılarda, elektrik, su doğalgaz emlak vergisi beyannamesine bakılacak. Bunlar varsa kanuni mirasçılarına, yoksa da sözleşme ile satın alanlara rayiç bedelle satılacaklar. Komşu arazinin parseline geçenler ise araziyi satın alma yoluna gidebilecekler.
